中田公認会計士事務所

相続した空き家を売却したとき、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」によって税負担を軽減できる場合があります。今回は、未登記建物でも特例を受けられるのか、そのポイントを解説します。

　母が亡くなり、築50年以上になる実家を相続しました。私はすでに持ち家に住んでいるため、今後その家を利用する予定はなく、売却を考えています。
　ただ、実家は建物の登記がされていない未登記建物です。老朽化も進んでいるため、建物を解体して更地にしたうえで売却したいと思っています。
　相続した空き家を売却した際に利用できる3,000万円特別控除があると聞きましたが、未登記建物でも適用を受けることはできるのでしょうか。また、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

　空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、未登記建物であっても適用を受けられる可能性があります。建物の登記の有無は特例の要件には含まれていません。
　ただし、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、特例の適用要件を満たす必要があります。未登記建物の場合は、建築時期を確認できる資料を準備しておくことが重要です。

　「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、相続した被相続人の自宅を売却した際、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。相続後の空き家の流通促進を目的として設けられています。

　主な適用要件は次のとおりです。

• 被相続人が一人で居住していた家屋およびその敷地であること。
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
• 現行制度の適用期限である令和9年12月31日までに売却すること。

　今回のケースで最も気になるのは、「未登記建物でも特例を受けられるのか」という点でしょう。
　結論からいえば、未登記建物であることだけを理由に特例の対象外になるわけではありません。特例の要件に建物の登記の有無は含まれておらず、その他の適用要件を満たしていれば、特例を受けられる可能性があります。
　ただし、未登記建物の場合は登記簿で建築時期を確認できないため、別の資料によって要件を満たしていることを確認する必要があります。

　この特例では、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが要件の一つとなっています。未登記建物がこの要件を満たしているかを確認する資料として、次のようなものが挙げられます。

• 確認済証・検査済証
• 建築請負契約書
• 固定資産税課税明細書

　確認済証や検査済証、建築請負契約書は、手元に保管されている場合に建築時期を確認する資料として活用できます。また、固定資産税課税明細書は、毎年送付される「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されており、建築年などの記載があれば確認資料として活用できる場合があります。

　特例の適用を受けるためには、確定申告書に一定の書類を添付する必要があります。中でも、「被相続人居住用家屋等確認書」は実家所在地の自治体から交付を受ける必要があるため、実家の売却を検討している場合は、余裕を持って準備しておくことが大切です。

　また、今回のケースでは建物を解体して更地での売却を予定しているとのことですが、この特例は一定の要件のもと、耐震改修を行った建物をそのまま売却する場合にも適用できる可能性があります。売却方法によって税負担や諸費用が異なるため、専門家と相談しながら最終的な手取り額をシミュレーションし、ご自身にとって最適な売却方法を検討しましょう。