中田公認会計士事務所

納税資金確保のため、相続した不動産を売却したいと考えています。注意点を教えてください。

　親の財産の大半が不動産です。相続税が発生する見込みですが、預貯金が少ないため、不動産を売却して納税資金を確保する予定です。売却にあたって注意することを教えてください。

　相続税の納付期限は原則として相続開始後10ヶ月以内です。不動産はすぐに現金化できる財産ではないため、納付期限から逆算して売却の準備を進める必要があります。
　また、売却した翌年に税金の申告・納付が必要になることがあるほか、小規模宅地等の特例の適用に影響する場合もあるため、事前に資金計画や税務上の影響を確認しておきましょう。

　相続税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納付を行わなければなりません。

　相続財産に不動産が多い場合、「不動産を売れば納税できる」と考えがちですが、不動産は売却を決めてすぐに現金化できるものではありません。納付期限から逆算して、いつまでに売却活動を始める必要があるのかを確認しておくことが重要です。

　不動産を売却するためには、相続人の確定や相続財産の調査、遺産分割協議などの相続手続きが必要です。これらの手続きに時間がかかる場合や、相続人間で売却について意見がまとまらない場合には、売却活動の開始が遅れることがあります。特に、相続税の納税資金を確保する目的で売却する場合は、できるだけ早い段階で相続人間の意思統一を図ることが大切です。

　不動産は買い手が見つかれば終わりではありません。

　引渡しまでの間に、

• 相続登記
• 境界確認や測量
• 建物解体（必要な場合）
• 買主の融資手続き

などが必要になることがあります。

　そのため、売買契約を締結できたとしても、実際に売却代金を受け取るまでには一定の期間を要することがあります。納税資金の確保を目的とする場合は、「いつ売れるか」ではなく「いつ売却代金を受け取れるか」を意識しておく必要があります。

　相続税の納付期限が迫ると「とにかく現金化しなければならない」という状況になり、その結果、希望価格より低い価格で売却したり、売却条件について譲歩したりしなければならないケースも考えられます。

　納税資金を不動産売却で確保する予定であれば、早めに売却の準備を進め、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

　相続税の納税資金を確保することに意識が向きがちですが、不動産の売却後に別の税金が発生する可能性にも注意が必要です。
　相続した不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、売却した翌年に所得税や住民税の申告・納付が必要になることがあります。

　また、相続した不動産の売却については、

• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除

など、税負担を軽減できる特例が適用できる場合があります。

　さらに、売却予定の不動産について小規模宅地等の特例の適用を予定している場合には注意が必要です。小規模宅地等の特例では、宅地の区分や取得者によって適用要件が異なりますが、申告期限までの保有継続等が要件となるケースがあります。

　そのため、相続税の納税資金を確保するために不動産を売却した結果、小規模宅地等の特例が適用できず、当初見込んでいたよりも相続税額が増加する可能性があります。

　相続不動産の売却は、納税資金を確保する手段である一方、相続税や所得税などの税額にも影響します。売却を急いで判断するのではなく、事前に税理士へ相談し、税務上の影響を確認したうえで計画的に進めることが大切です。